Inversiones en Finca Raíz
La finca raíz es una de las principales opciones para alcanzar la Libertad Financiera, el presente articulo pretende ilustrar cuales son las prospectivas en el año 2010 para las diferentes modalidades de inversión que hemos enseñado en nuestros Seminarios.
Vamos a abordar el tema en tres fases:
- Estadísticas fundamentales de Finca Raíz
- Estatus de mercado de arrendamientos
- Estatus de negocios derivados de Finca Raíz
Análisis de Estadísticas fundamentales
Licencias
El DANE acaba de entregar (Febrero 2010)
los datos de cierre de 2009 en cuanto a licencias de construcción:
(Click en gráfico para ampliar)
De la gráfica se derivan los siguientes hitos
- 2007 fue el punto máximo de construcción. En este año se registro
una valorización promedio de 15% con una inflación del 5,69%
- 2008 fue el año en que se evacuaron los inventarios de vivienda
construida en el año precedente. Esta liquidación se apoyo en una
fuerte demanda que valorizo las propiedades en promedio al 20% con una
inflación año de 7,67%
- 2009 fue un año de estancamiento que registro una valorización promedio del 5% con una inflación de 2%
Por tanto el final del auge se da en 2008 y 2009 es el primer año de desaceleración.
2010 marca un año de planicie donde no se espera una valorización superior al 10% con una inflación estimada del 5%. Es un año donde el tema electoral mantiene a los inversionistas cautos.
Tasas de interés
Las tasas de interés registran en un momento un mínimo histórico similar al alcanzado durante el año 2005, año en el cual arranco el último auge de Finca Raíz.
No obstante la situación de recesión económica del año 2009 y la incertidumbre de recuperación en 2010 hace que este estimulo aún no convenza a la mayoría de inversionistas y constructores a apostarle a un auge en el presente año.
Preocupa la situación inflacionaria, la cual puede empezar a impulsarse por una eventual recuperación económica, si la inflación empieza a crecer con fuerza las tasas tendrán que ser subidas por el banco Central des estimulándose así la inversión en finca raíz.
Sin embargo en términos de tasa de interés este es un buen momento
para invertir con un apalancamiento financiero del 70% de hipoteca, ya
que esta relación en muchos casos alcanza a generar un flujo de caja
positivo inclusive bajo el modelo de arrendamiento unifamiliar.
Análisis de Arrendamientos
En Colombia la distribución de vivienda acorde a Fedelonjas es:
31% Arriendos
63% Propio
6% Otros
Esta distribución a tenido una tendencia
decreciente en el porcentaje de arriendos durante el nuevo milenio por
las bajas tasas de interés que reactivaron el sector y estimularon la
compra de vivienda "propia". Este mismo factor se reforzó en 2009 con
el Subsidio de vivienda para las clases medias del decreto 1143 de 2009.
En el año 2009 los arrendamientos se vieron afectados por dos factores:
- Aumento tasa de vacancia por crisis económica y por estimulo a
compra de vivienda propia en clases medias.
- Disminución de canon para poder competir en un mercado con sobreoferta.
En 2010 estos mismos factores mantendrán propiedades vacantes, no
obstante esta vacancia es menor en sectores apetecidos de las ciudades.
Lo cual hace que los inversionistas deban elegir muy bien la locación
para poder asegurar la inversión.
Recomendamos también en este año:
- Para mantener la rentabilidad las nuevas inversiones tendrán que basarse en un calculo cuidadoso de la razón de apalancamiento
- Deberán aplicarse estrategias de recesión que disminuyan la vacancia.
- Por su puesto algunos querrán liquidar la inversión y migrar a
modelos de negocio de finca raíz más lucrativos, no obstante los
mercados financieros no son el mejor refugio en estos tiempos.
Análisis del Comportamiento de derivados de Finca Raíz
Entre los modelos de derivados en cuanto al negocio de Finca Raíz vamos a abordar aquellos más relevantes:
Los activos financieros con subyacente finca raíz podrán estancar sus utilidades y bajar su demanda, esto anulara su crecimiento pero aún no hay evidencias de caídas pronunciadas como las vistas en países desarrollados.
Las titularizaciones se encuentran en un espectro de seguridad ya que los índices de mora aún no llegan a niveles de alarma y la fuerte vigilancia del gobierno sobre el tema (después de lo acontecido a finales de los 90s) hace que cualquier deterioro sea evidenciado tempranamente.
Lo anterior dará tiempo a inversionistas SOFISTICADOS de salir de sus posiciones antes de una posible caída.
Los modelos de negocios en finca raíz como multicomerciales, multifamiliares entrarán en un periodo de aplicación de estrategias recesivas que permitan sobrellevar el aumento de vacancias, depreciación de canons y baja de consumo de servicios adicionales.
Las alternativas de ventas rápidas, opciones sobre papeles sin duda serán las más afectadas ya que el mercado no dará espacio para que se esperen ganancias en el horizonte corto de tiempo que estos modelos de negocios exigen.
Por último las opciones de litigios relacionadas con temas de embargo, secuestro y remate se mantendrán pero no serán abundantes ya que la actual situación económica no ha afectado fuertemente la base de ingresos de la población y se espera que en 2010 la situación mejore constantemente.
Prospectivas
El año 2009 marca una confirmación de la
caída del mercado inmobiliario que se inicio en 2008. Si bien el
gobierno y los constructores han tratado de inyectar optimismo, la
realidad es que el dinamismo se perdió y solo hubo dinámica en las
viviendas por debajo de 166 millones que son objeto del decreto 1143 de
2009.
En este entorno la valorización de Finca Raíz promedio para 2009 estuvo alrededor del 5%.
Si bien 2009 no fue un año de desvalorización, si fue un año de estancamiento.
En 2010 Colombia entra en elecciones y los caminos de sucesión de gobierno muestran 3 escenarios.
- Continuidad de Uribe o de un sucesor de su línea
- Cambio a una opción de centro.
- Cambio a una opción de izquierda.
El primer escenario sería positivo para una recuperación de la finca raíz hacia finales de 2010, esto debido a la confianza inversionista que generaría la continuación de la política de seguridad democrática. (Probabilidad de ocurrencia 60%, Valorización de Finca Raíz bajo este escenario: 10% para 2010, 15% para 2011)
El segundo escenario dejaría la incertidumbre si una opción de centro mantendría o no una política de seguridad democrática que sea capaz de contrarrestar el plan "Renacer" que los grupos insurgentes están preparando ante la salida del gobierno actual. (Probabilidad de ocurrencia 30%, Valorización de Finca Raíz bajo este escenario: 7% para 2010, 10% para 2011).
El tercer escenario definitivamente tumbaría la confianza inversionista y en caso de que sea una opción de izquierda con favorabilidad al gobierno de Chavez se acrecentarían los temores. (Probabilidad de ocurrencia 10%, Valorización de Finca Raíz bajo este escenario: 0% para 2010, 3% para 2011).
El tercer escenario si bien tiene una
posibilidad de ocurrencia baja, puede aumentar su probabilidad en la
medida que el tradicional abstencionismo de los colombianos sea
aprovechado para colocar un candidato mediante compra de votos como se
especulo que sucedió en elecciones de países como Argentina, Bolivia,
Honduras, Nicaragua y en algunas alcaldías Colombianas.
Si bien el factor político tendrá alta
incidencia, existen otros factores que también resultan relevantes como
son:
- Aumento inflacionario. (Que impactaría tasas de interés)
- Aumento de tasa de desempleo en Colombia por encima del 13%. (Que
afectaría demanda y pagos hipotecarios)
- Migración de inversionistas a USA ante una eventual recuperación
económica y sobre todo del sector de finca raíz en el país del norte.
¿Qué Se recomienda?
Estar muy pendientes de las estadísticas, estas evidenciarán de manera temprana la agudización de la desaceleración o el inicio de una recuperación.
Este es un buen momento para montar posiciones de finca raíz siempre y cuando:
- Se compre bien en ubicación y precio.
- Se tenga músculo financiero para soportar periodos de vacancia más altos
- Se aplique estrategias recesivas a los modelos multicomercial, multifamiliar.
Recomendamos montar posiciones en derivados financieros con
subyacente finca raíz (opciones, ventas rápidas). pero solamente en
proyectos bien ubicados y cercanos a vias principales.
Los litigios tendrán un horizonte de toma de utilidades más amplio
pero serán una opción vigente aunque no muy abundante.
El subsidio para clase media es una oportunidad que debe tomarse ya
que es inmune a cualquier escenario futuro y acorde al modelo que
presentamos en nuestro Seminario de Inversiones y
Finanzas es una gran oportunidad de ganar dinero.
Esperamos que este análisis oriente su toma de decisiones.
Si desea conocer más sobre el mercado de Finca Raíz lo invitamos a
tomar nuestro próximo Seminario de Finca Raíz.