Antecedentes
La desaceleración general de la economía y sobre todo del mercado de Finca Raíz han llevado a que el gobierno nacional trate de reactivar este sector.
Esta medida además de apoyar el sector constructor manteniendo dinamismo en medio de la crisis, se constituye en una oportunidad para la clase media, la cual siempre estuvo excluida de los subsidios que otorga el gobierno a la clase baja (Vía cajas de compensación) y a la alta (Vía descuento en impuestos).
(Los eventos que han generado la desaceleración del sector pueden detallarse visitando nuestro análisis de Finca Raíz para el año 2009)
¿En qué consiste?
Quienes compren Viviendas de Interés Social (VIS) en todos los rangos hasta el tope, 135 salarios mínimos (unos 67 millones), tendrán un beneficio de cinco puntos en la tasa de interés.
En este caso hay que advertir que reciben la ayuda quienes no tengan subsidio y, de todas formas, podrán elegir entre el tradicional auxilio de las cajas de compensación o el nuevo, pero nunca podrán acceder a los dos.
Para quienes inviertan en inmuebles entre
136 y 235 salarios mínimos (de 67,5 a 116 millones) el beneficio será
de 4 puntos, mientras que aquellos que compren viviendas entre 236 y
335 salarios mínimos (de 117 a 166 millones) se favorecerán con 3
puntos.
Lo anterior significa que por cada 100 millones de pesos de deuda, con una cuota promedio de 1,4 millones mensuales, el Estado le subsidiará 400 mil pesos durante 7 años.
Los prestamos serán estructurados en tasa fija en pesos, manteniendo así el valor de la cuota constante durante el horizonte de tiempo.
Restricciones
Existen algunas restricciones que aún no han sido aclaradas del todo, no obstante entre las más destacables esta:
- El subsidio se pierde si se deja de pagar la cuota durante 120 días.
- El plazo máximo posible es 15 años, de los cuales solo 7 son cubiertos por el subsidio.
- Existe un limite de asignación de 500 mil millones de pesos en recursos. Una vez agotados estos recursos, no podrán postularse nuevos candidatos.
- El beneficio es solamente para vivienda nueva.
- Aún no se ha definido bien si la persona que recibe el subsidio debe ó no habitar en el predio. (Este aspecto es muy importante para quienes toman esta opción como inversión).
- El decreto final y los formularios del gobierno a la fecha aún no se han remitido a los bancos, estaremos pendientes de publicar esta información clave una vez este disponible.
¿Cuando se puede pedir la solicitud?
La medida ha generado una alta demanda por parte de inversionistas.
Para poder informarse mejor acérquese a las oficinas de un banco de su preferencia.
¿Cómo estructurar esta oportunidad de negocio?
Básicamente puede estructurarse de tres maneras
- Como multifamiliar
- Como arriendo familiar
- Como vivienda propia
A pesar de que en PadreRico.com siempre hemos dicho que la vivienda propia NO es una inversión, en este caso dadas las condiciones del subsidio SI lo es.
Lo anterior debido a que se logra capitalizar por cada 100 millones 400.000 pesos mensuales de subsidio y dependiendo del ingreso salarial una porción adicional por beneficio de rete fuente.
Las figuras de multifamiliar o arriendo familiar pueden en determinado caso disminuir la exposición al riesgo ante aumentos en la tasa de vacancia o restricciones de adjudicación que exijan habitar el predio. Adicionalmente proveen un flujo de caja que auto pagaría la hipoteca.
La estructuración de deuda debe maximizar el aprovechamiento del beneficio, es decir debe ser 30% Cuota inicial, 70% hipoteca. Y NO debe abonarse capital durante 7 años.
Después del año 7 debe evaluarse la rehipoteca del predio dependiendo de las tasas de mercado, o la venta del mismo para capitalizar ganancias.
En BanColombia la configuración de crédito después de negociación de tasa queda:
Rango hasta 67,5 Millones
- Tasa normal 15,50%
- tasa subsidiada 10,50% (0,84% nm)
Rango de 67,5 hasta 116 Millones
- Tasa normal 15,25%
- tasa subsidiada 11,25% (0,94% nm)
Rango desde 116 hasta 177 Millones
- Tasa normal 15,25%
- tasa subsidiada 12,25% (1,02% nm)
Quienes deseen mayor información pueden participar de nuestro Seminario Finca Raíz o de nuestro Seminario Inversiones y Finanzas de Julio. En ambos cursos estructuraremos esta oportunidad en términos financieros.